TAPU İŞLEMLERİ

Tapu sicil müdürlüklerinde işlem yaptırmak bizzat veya vekilleri, varsa kanuni temsilcisi(vekil, vasi kayyım)vasıtasıyla işlemin çeşitliliğine göre isteklerini tapu sicil müdürüne bildirirler. Yapılan işlemin durumuna göre gerekli evraklar ibra edilir.

Tapu sicil müdürü talep sahibinden veya yetkili temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra, başvuru fişini düzenleyip işlemi ilgili memura havale eder.

İşlemler akitli ve akitsiz olarak 2’ye ayrılır.

Akitli işlemler tarafların karşılıklı beyanlarının alındığı,resmi senet tanzimine tabi işlemlerdir.

Bu işlemler:

Bağımsız Bölüm İlavesi,

Bağış(Hibe),

Devre Mülk Hakkı,

Diğer İrtifa Hakları,

Geçit Hakkı,

Üst(İnşaat) Hakkı,

Trampa,

Taşınmaz Yükü(Gayrimenkul Mükellefiyeti),

Taksim(Paylaşma),

Su, Gaz, Elektrik v.b Mecralar,

Satış,

Ölünceye Kadar Gelir Sözleşmesi(Kaydı Hayat İle İrat Akdi),

Ölünceye Kadar Bakma Akdi,

Oturma Hakkı(Sükna Hakkı),

Miras Payının Devri,

Kaynak Hakkı,

Kat Mülkiyeti,

Kat Karşılığı Temlik Akdi,

Kat İrtifakı,

Kamulaştırma,

Kamulaştırılan Taşınmazın Eski Sahibine İadesi,

İpotek,

İntifa Hakkı,

İdareler Arasında Taşınmaz Mal Devri,

Akitsiz işlemler de ise taraf olmayıp, ilgilinin tapu sicil müdürlüğüne yapacağı tescil veya terkin talebi, basılı tescil veya terkin istem belgelerine görevli memurlarca yazılmaktadır.

Bu işlemler:

Tescil İstem Belgesinin Düzenlenmesi,

Aile Konutu Şerhi,

Kira Şerhi İstemi,

İpotek Terkini İstemi,

İntifa Terkini İstemi,

Şufa-İştira-Vefa İstemi,

Kat Karşılığı İnşaat Hakkı Sözleşmesi Şerhi,

Satış Vaadinin Şerhi İstemi,

Mirasın Taksimi,

Sulh Hâkimi Veya Noterde Yapılan ÖKB Akma Akdinin Tescili İstemi,

Kat İrtifakı İstemi,

Kat Mülkiyeti Kurulması,

Kooperatif Üyelerine Tahsis İstemi(Ferdileşme),

Ayırma(İfraz) İstemi,

Birleştirme(Tevhit) İstemi,

Cins Değişikliği,

Düzeltme(Tashih) İstemi,

Cebri Satışın Tescili İstemi,

Vasiyetnamenin Tenfizi İstemi,

Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektirmeyen (Akitsiz)Tapu İşlemleri,

Mirasın İntikali,

İştirakın(Elbirliğinin) Bozulması.

İşlem ister akitli, isterse akitsiz olsun, işleme konu taşınmazın tapu kütüğündeki kayıtlı durumu, üzerinde kısıtlama olup olmadığı, tapu sicil müdürlüğü görevlilerince, ilgililere bildirilir. Ayrıca bu konu düzenlenen belgelerde de yer almaktadır.(Örneğin taşınmazın hacizli, ipotekli olması gibi)

Yukarıda yazılı olan işlemler de ister Akitli ister Akitsiz işlem olsun, üzerinde işlem yapılacağı zaman hem ibrazı gerekli belgeler de hem de mali yönden farklılık gösterir. Dolayısıyla bunların hepsini burada belirtmek istemiyorum. Tabi güncel hayatta en çok satış yapıldığı için aşağıda satış işleminde yapılması gerekenleri bulacaksınız.

İşlem Esnasında İbraz Edilmesi Gereken Evraklar:

İşlemin zorunlu kıldığı evrakların yanında, tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıda yazılı belgelerin ibrazı gerekmektedir.

1. Taşınmazın Tapu Senedi veya Tapu Kayıt örneği,

2. Fotoğraflı Nüfus Cüzdanı veya Pasaport,

3. Taşınmaz mal malikinin kimliği veya temsilcisinin vekâletname örneği ve kimliği

4. T.C Kimlik numarası

5. Vergi Dairesi ve Vergi numarası

6. En geç 6 ay önceden çekilmiş 6×4 boyutunda vesikalık fotoğraf,

7. Mesken nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası

İzlenecek Yol:

1. Yukarıda belirtilen belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne sözlü olarak talepte bulunur.

2. Başvuru fişi tanzim edildikten sonra, tapu harçlarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsis edilmesi.

3. Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi, akitli işlemlerde ise resmi senet tanzim edilerek, ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imza altına alınması.

4. Düzenlenen belgelerin tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.

İşlemin Mali yönü:

1. Varsa veraset ve intikal ile vakıf ilişkisi kestirilir.

2. Döner sermaye + eğitime katkı payı + özel işlem vergisi tahsil edilir

3. Satıcı ve alıcıdan her bir taşınmaz için ayrı %015 ( binde on beş ) oranında tapu harcı tahsil edilir.

Satış Değeri:

Bir başka hususta satış esnasında satış değerinin tespiti konusu; taşınmazın bağlı olduğu belediyeden Emlak Vergi Beyannamesi alınması, tabloda vergiye tabi rayiç bedel ve vergi bildirimi bölümünde vergiye tabi rayiç bedelini bulacaksınız. Tabloda çıkan rakam üzerinden Satıcı ve alıcıdan her bir taşınmaz için ayrı %015 ( binde on beş ) oranında tapu harcı tahsil edilir. Bu konu 2 açıdan çok önemlidir. Birincisi satış sırasında eskiye dönük borçların ortaya çıkması(2005 tarihinde çıkan yeni bir kanunla borç varsa tapu sicil müdürlüğü satış yapmıyor)ve ödenmesi. İkincisi ise olası rayiç bedelinin altında bir rakamla satış yapılırsa önümüzdeki 5 yıl içinde T.C Maliye Bakanlığı Vergi Dairesinden ceza kesilmesi.

Tapu değeriyle satış değerinin farkı:

Gayrimenkulün, alım satımı sırasında, tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabilir. Bu durumda satıcı, isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerinin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır. (Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü'nün, Osman Arıoğlu'nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373–557 Sayılı yazı)

Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin, gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında "dört yıl içinde" yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için, gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.

Soru ve önerileniz için; assosemlak@assos.com.tr

Kaynak: Sayın Metin Yeşil’in Tapu İşlemleri

Uygulama ve Mevzuat adlı kitabından